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【艳姐说】

近两年来，土地市场挺疯：一些优质地块的争夺激烈，并且地王“常态化”。克而瑞房地产研究中心数据统计显示：截至2016年5月20日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥、宁波等热点二线城市在内的等22个重点城市，年内共产生总价、单价或溢价率较高的地块数量118块，而在毗邻的2013年，全国的此类优秀地块数量也不过60块。

往往一些热门优质地块，都集中了很多开发商报名，每一幅优质地块背后暗含一家企业的研判。拿地一定是一个企业综合能力的集中体现，而一些城市大型旧改项目，对于企业的操盘能力，品质，整体综合素质要求尤其高。拿此类地块的企业必然要拥有强大开发实力，更要对城市文化深刻洞悉。

近期，艳姐身边越来越多的大佬都在说的一个项目，也正是城市大型旧改项目：苍霞。

2014年福建福州市中心历年来面积最大的，近400亩的旧城改造地块，以近百亿的价格被融信中国拍走，引起业界极大关注。

事实上，这种位置居于城市中心、又是滨江板块、并且极具文脉环境的大型旧改项目，在全国也非常鲜有。能与之对标的可能也只有香港维多利亚港，维多利亚港一直影响香港的历史和文化，主导香港的经济和旅游业发展，是香港成为国际化大都市的关键之一。福州这块400亩的旧改项目分为南北两个地块，北面的融信双杭城现已是福州市中心豪宅区。而南面，则是位置最核心、最具精华苍霞地块，因为打造精品+历史文化保护街区，内有很多古建文物，古树，一直未公开。

众所周知，融信中国以品质立市，尊重城市文化肌理，致力于城市升级发展；那么对于苍霞地块的开发，从最初的各方关注，到后来的低调开发，融信中国在酝酿一个怎样的地标产品？

艳姐得到内部消息：融信中国——苍霞这个潜力神盘似乎已有所动作，试想这么一个具有极大文脉价值的市中心滨江地块，融信中国会怎么打造？艳姐也很好奇。

NO. 1

“王牌”价值

打造一个城市大型旧改项目，往往是一个企业综合实力的体现，是检测一个企业品质的试金石。

融信中国的苍霞地块，正是这样的极佳案例。

该地块具有无与伦比的独特优势：作为福州最大的旧城改造项目之一，不仅位于城市正中心、占据滨江版块、更拥有代表中国的城市文脉背景。三者叠加，即是资源齐聚，物理属性一流。当然，其属于历史文脉街区的项目打造也是操盘最大难点。

深度挖掘：地块背后所蕴藏的巨大价值

作为近年房企中的“新贵”表率，融信中国不论在全国的战略布局，还是品牌理念的迭代升级，都已经走在很多房企前列。 因此，面对如此特殊的地块，融信又将以怎样的全球化的视野打造最具中国美的项目？

价值1：地段、地段、还是地段

不是城市中心，而是正！中！心！

到底啥是“正中心”，一张图不解释。

这种位置对标国际大都市，符合历史人文+城市中心位置，大概相当于香港的维多利亚港，上海的外滩万国建筑群落。

不同的是：你可能没机会选择住在香港维多利亚港或是外滩万国建筑，从来都是稀缺到为大量历史地标建筑占据，但是在福州，这个地块位于城市正中心绝版地段，城市政治经济发展的主轴心上，拥有无可匹敌的地段优势，醇熟城市配套。你可以选择这样一个中心居所。

福州中心标识图圆形处为该项目

香港中心位置标识图圆形处为维多利亚港

价值2：无敌滨江板块

此外，在地段之上，苍霞地块还占据城市稀缺的景观优势。

每座城市都有一条母亲河，沿河寸土寸金，融信中国苍霞地块位于北江滨的地理优势不言而喻。而东西部金融发展带，新老政务集中区，政府投资520亿打造的滨江金融带（北江滨CBD，海峡金融街）各种环伺，妥妥的把这块地包围起来，融信苍霞地块，位于城市母亲河--闽江的核心地段。

而这样滨江金融板块，我们似乎在一些国际大都市也看到过类似规划，比如维多利亚海湾的海岸，纽约曼哈顿，上海的陆家嘴。

苍霞地块从来是名商巨贾的居住之所，所以文脉和风水好的没法儿说。艳姐先请你看下面这张“元宝型”的地形图。

苍霞江湾地形图

大家可以仔细看一下苍霞地块的形状，在闽江凸岸，元宝形的江岸对于商道而言，寓意“江湾兜福”。而且苍霞地块背山面水，坐北朝南，是闽江最藏风聚气的一段江域，是极佳的风水宝地。

于此相似的维多利亚港，在位置及地貌上来说也同样是香港的中心，它是香港重要的天然资源，也是香港市民生活的一部分。经济上，它见证着香港的商贸、经济和旅游业的发展；文化上，维多利亚港以两岸影响着香港的历史和文化内涵，为香港这个国际大都市增添华彩和魅力。

香港维多利亚港海湾地形图

价值3：纯低密度住区，容积率只有1.28

纵观世界上著名的天价豪宅，大致分两种：一种是拥有多年历史文化底蕴的特色老建筑，或是城市中心具有地标性质的高层公寓。另外一种则是在近郊与城市保持一定距离，拥有绝世美景、依山傍水的近郊自然豪宅中心。

而城市中心的豪宅因占据醇熟配套资源，自住、投资价值节节攀升，越来越受到富豪们的追捧。香港的维多利亚港豪宅区、美国纽约中央公园豪宅、居于城市黄金地段的豪宅天价也应运而生。

再来看苍霞项目，同样号称“稀缺纯低密度”，“实建容积率1.28”，一边占据市中心绝版地段，一边致力保护城市文脉，容积率还能做到此，确实蛮厉害了！

价值4：让人疯狂的文脉价值

城市大型旧改项目之所以是企业综合实力的体现，在于考验的不仅仅是开发能力，更是对城市文化深刻洞悉，如何在保护城市文脉肌理之上更新城市。

维多利亚港自古就是一个主要航道，1840后成为香港开埠之时的重要港口码头，影响着香港一个世纪的经贸文化，引领了香港成为国际化大都会。而苍霞这块地古时是马可波罗笔下的国际商港“海上丝路”，近代1844五口通商后亦是福州开埠，富商巨贾汇集之地，10大巨贾有8家在此。

如今影响全球的华人第一商帮——闽商，发源地就在这片土地上。而如今，随着历史文化街区的修复建设工程的推进，它已然成为福州的一张文化名片。

NO. 2

旧改项目的难上加难

苍霞地块最大的难点在于，这是一个旧改项目，而且处在文保区，拥有的众多文物保护建筑、历史文化保护建筑和百年大树，在国内应该鲜有参考案例，基本属于首吃螃蟹级别的尝试，在规划和修复上难度加倍。

艳姐听说，所有古建的修复遵循“修旧如旧”，由文物保护部门进行指导修缮，所有产品的规划设计也要和地脉文脉价值契合，项目从开发伊始，需经规划局、文物局、名城委、园林局、教育局等多部门联审、专家评审、小规委审，最终上市政府会。过程之复杂，要求之高，达到一般土地开发的数倍。

NO. 3

一家企业的品牌责任步伐

一幅极佳的地块、一系列高难度的审批开发流程，都没有办法阻止一家企业以品质征服全国、极致操盘的决心。

从2003年创立到在香港上市，2016年总部迁至上海，开启全国化战略，重点深耕长三角，布局大中国。融信中国的步伐和眼光已然日益国际化。在融信的主战场福建，2017年一路高歌猛进，继续开疆拓土。继南下新进龙岩、莆田、广州三城，向西再拓赣州等地新线。而融信福建区域深耕海西福地品质也再度升级，7城19盘每一步都匠心考量，用尽智慧。

每个城市都需要一座地标作为它的记忆标识，为这座城市带来升级改变。从拍地到现在，融信中国为了这个项目考察了国内外众多地标项目，请了国际设计机构JWDA,、SWA，顶级古建专家、古建修复团队等，就是为了在这片绝版地脉之上造世纪精品。为城市，为中国带来不一样的视野。

融信中国今年提出的：“创造中国美”“东魂西技”也将在苍霞地块上体现淋漓尽致。艳姐相信，国际化的视野，加上深厚的人文底蕴，融信福建区域的苍霞项目不仅将更新福州城市格局，更将感染国人，为全国带来下一个维多利亚港。

艳姐会持续关注这个项目，去往福州，见证这座注定天生不凡的神盘。

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